수도권 분상제 아파트 전세금 반환 보증 강화! HUG 보장 확대

앞으로 수도권 분양가 상한제(분상제) 아파트에서도 전세보증금 반환 보증보험 가입이 가능해집니다!

그동안 실거주 의무로 인해 전세금 반환이 어렵고, 보증보험 가입도 제한되면서 많은 세입자와 집주인이 불안했는데요.

국토교통부가 이러한 문제를 해결하기 위해 주택법 시행령 개정안을 발표하며 전세 시장에 중요한 변화를 예고했습니다.

이제 수도권 분상제 아파트에서도 전세 세입자가 안심하고 보증보험에 가입할 수 있으며, 집주인도 안정적인 거래가 가능해질 전망입니다. 그렇다면 이번 개정안이 어떻게 바뀌는지, 그리고 우리에게 어떤 영향을 미치는지 자세히 살펴보겠습니다.

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1. 수도권 분상제 아파트, 왜 보증보험 가입이 어려웠을까?

기존에는 수도권 분양가 상한제 적용 아파트가 실거주 의무와 전매 제한 때문에 HUG(주택도시보증공사)의 전세보증금 반환 보증보험 가입이 어려웠습니다.

 

전매 제한 & 실거주 의무

• 분양가 상한제 적용 아파트는 일정 기간 전매 제한과 실거주 의무가 부과됩니다.
• 하지만 2023년 2월부터 실거주 의무가 ‘최초 입주일’이 아닌 ‘입주 후 3년 이내’로 완화되면서, 집주인이 실거주하지 않고 전세를 놓을 수 있게 되었습니다.

전세보증금 반환의 문제점

• 실거주 의무 기간을 채우지 않으면 해당 주택을 매도할 수 없기 때문에 전세금 반환 보증보험 가입이 제한되었습니다.
• 만약 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 경우, 경매·공매를 통해 해결해야 하는데, HUG는 기존 법령상 경·공매를 시행할 수 없는 기관이었습니다.

결과적으로 세입자는 보증보험에 가입할 수 없었고, 집주인은 자금이 묶이는 문제가 발생했습니다. 이로 인해 전세 시장의 불안정성이 커졌던 것이죠.

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2. 주택법 시행령 개정안, 무엇이 달라질까?

국토교통부는 이러한 문제를 해결하기 위해 2025년 3월 5일까지 주택법 시행령 개정안을 입법예고했습니다. 이 개정안이 시행되면 다음과 같은 변화가 예상됩니다.

 

HUG도 경·공매 시행이 가능한 금융기관으로 포함!

• 기존에는 HUG가 법적으로 경·공매를 진행할 권한이 없었지만, 개정안이 시행되면 HUG도 주택도시기금법에 따라 채권 회수를 위해 경·공매를 진행할 수 있는 기관으로 지정됩니다.
• 즉, 집주인이 전세금을 돌려주지 못하면, HUG가 개입하여 세입자의 전세금을 보장하고, 경·공매를 통해 회수할 수 있습니다.

수도권 분상제 아파트도 전세보증금 반환 보증보험 가입 가능

• 이제 수도권 분상제 아파트에 거주하는 전세 세입자도 HUG의 전세보증금 반환 보증보험에 가입 가능합니다.
• 전세금을 돌려받을 수 있는 법적 보호장치가 강화되면서, 전세 시장의 불안정성이 크게 줄어들 전망입니다.

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3. 수도권 전세 시장에 미치는 영향은?

전세 시장 안정화 기대

• 보증보험 가입이 가능해지면서, 수도권 전세 거래의 안정성이 높아질 것입니다.
• 특히 신축 아파트 전세 거래가 보다 원활해지면서, 전세 수요와 공급이 균형을 맞출 가능성이 큽니다.

집주인의 부담 완화

• 그동안 보증금 반환이 어려웠던 집주인도 HUG 보증보험을 통해 자금 부담을 덜 수 있습니다.
• 전세 계약 체결이 수월해지면서, 공실 문제를 해결하는 데도 도움이 될 것입니다.

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4. 수도권 전세보증금 보호, 앞으로의 과제는?

국토부 관계자는 “단순한 협조 공문 발송만으로는 근본적인 해결책이 될 수 없었다”며, 이번 개정안이 보다 체계적인 보호 장치가 될 것이라고 설명했습니다. 하지만 여전히 해결해야 할 과제들이 남아 있습니다.

 

✔ 보증보험 가입이 원활히 진행될 수 있도록 실효성 모니터링이 필요합니다.

✔ 집주인과 세입자의 권리를 균형 있게 보호하는 추가적인 법 개정이 요구됩니다.

✔ 실거주 의무와 전매 제한 규정을 보다 명확히 정리할 필요가 있습니다.

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5. 앞으로의 전망: 전세 시장, 안정될까?

이번 개정안이 시행되면 수도권 분상제 아파트의 전세 세입자 보호가 한층 강화될 것으로 보입니다. 더 이상 보증보험 가입이 어려워서 불안해할 필요가 없고, 집주인도 자금 운용이 보다 수월해질 전망입니다.

향후 법 개정 흐름을 지속적으로 체크하면서, 전세 시장의 안정성을 확보할 수 있는 추가적인 대책도 마련될 필요가 있습니다. 전세 시장이 보다 안정적으로 자리 잡을 수 있도록, 앞으로의 변화를 계속 주시해야 할 때입니다!